Thuận mua-vừa bán
Lâu nay tình trạng tranh chấp giữa chủ đầu tư và người dân về phí dịch vụ, chỗ đỗ xe ô tô, phần diện tích sử dụng chung… thường xảy ra tại nhiều khu chung cư đã làm cho các mối quan hệ trở nên căng thẳng. Nhiều lúc, nhiều nơi, nơi ở dân sinh trở thành điểm nóng, kéo theo khiếu nại, tố cáo đông người tới các cấp chính quyền. Tình trạng đó có thể chấm dứt kể từ ngày 2-4, khi Thông tư 02/2016/TT-BXD do Bộ Xây dựng ban hành về Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư có hiệu lực.
Còn nhiều tranh chấp giữa chủ đầu tư và người dân về các dịch vụ tại khu chung cư. Ảnh Internet
Không phải đến bây giờ vấn đề quản lý nhà chung cư mới có hành lang pháp lý, vì từ năm 2008 Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 08 về vấn đề này. Song khi đó, nhiều vấn đề chưa lường trước được và các tình huống phát sinh thêm. Bởi vậy, trong quá trình vận hành các chung cư đã xuất hiện những mâu thuẫn, tranh chấp, vướng mắc mà thiếu cơ sở pháp lý để giải quyết. Các mâu thuẫn khá nhiều loại, nhưng chủ yếu là tranh chấp phần sở hữu chung, sở hữu riêng, phí bảo trì, quyền lợi và nghĩa vụ cũng như vai trò, trách nhiệm của các thành viên, chủ thể trong chung cư...
Theo quy định của Thông tư 02 và trên cơ sở pháp luật Nhà ở, giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được xác định dựa trên cơ sở thỏa thuận giữa nhà cung cấp dịch vụ và người dân đang sinh sống tại đó. Mức dự kiến giá vận hành có thể được chủ đầu tư và người dân thỏa thuận ngay trong hợp đồng mua bán; hoặc thỏa thuận sau khi người dân được bàn giao nhà và vào sinh sống. Song phải thông qua Hội nghị của chung cư và việc quyết định giá dịch vụ dựa trên cơ sở thỏa thuận với nhà cung cấp dịch vụ. Nguyên tắc đầu tiên trong việc xác định giá dịch vụ vẫn là thỏa thuận nhưng vẫn phải đáp ứng yêu cầu hài hòa và tùy thuộc vào từng loại nhà khác nhau.
Nếu ở chung cư thương mại cao cấp, được cung cấp dịch vụ tốt, đáp ứng yêu cầu của người dân thì có thể giá sẽ cao. Còn khu chung cư tái định cư, giá dịch vụ sẽ thấp hơn bởi khả năng dịch vụ và yêu cầu của người dân thấp hơn. Tuy nhiên phải đảm bảo chi phí vận hành tối thiểu cho ban quản lý để tránh tình trạng phí quá thấp dẫn tới không thể đảm bảo các yêu cầu quản lý, vận hành, khiến chúng nhanh chóng xuống cấp.
Trên thực tế, hoạt động dịch vụ quản lý vận hành chung cư là một mặt của kinh doanh bất động sản, do đó phải “thuận mua-vừa bán”. Tuy nhiên, sự thỏa thuận về phí dịch vụ giữa các bên cần dựa trên những cơ sở, nguyên tắc nhất định, được cụ thể hóa theo Thông tư 02. Đó là các yếu tố, công việc để xác định giá dịch vụ như thế nào. Hoạt động quản lý dịch vụ vận hành phải bảo đảm hệ thống thang máy hoạt động bình thường, bảo dưỡng-bảo trì các thiết bị, vệ sinh môi trường, an ninh bảo vệ… Người dân ở trong nhà chung cư cần được biết việc quản lý dịch vụ này bao gồm những công việc gì để thỏa thuận, giám sát. Như vậy những mâu thuẫn, tranh chấp sẽ được hạn chế đến mức thấp nhất.
Luật Nhà ở và các văn bản pháp quy khác liên quan đã quy định giao cho UBND cấp tỉnh, thành phố ban hành khung giá của địa phương làm cơ sở để các bên thảo luận, thỏa thuận để đưa ra giá dịch vụ cho từng chung cư. Như vậy, Nhà nước có những định hướng nhưng không can thiệp sâu vào thỏa thuận, để đảm bảo hài hòa lợi ích của công dân và của nhà cung cấp dịch vụ. Nếu công dân muốn được cung cấp dịch vụ tốt, thì phải trả thêm tiền, còn nếu nhà cung cấp dịch vụ muốn người dân trả tiền cao, thì phải cung cấp dịch vụ hoàn hảo theo tinh thần tự nguyện. Điều đó không chỉ là tinh thần các quy định của pháp lý mà còn là đạo lý người Việt trong mua bán tài sản và dịch vụ: Thuận mua-vừa bán!
HOÀNG HƯƠNG
